自2019年起，信息技術、先進制造，以及生命科學等新興產業的發展，激發了市場對產業園區的大量需求。過去兩年商業地產的市場盤整中，產業園區的投資額呈現大幅增長，這已成為中國最火的物業類型之一。據統計，2021年，僅北京產業園租賃市場的凈吸納量就已超過94萬平方米。

我們對在中國商業地產比較活躍的多家投資機構進行了問卷調研。其中，超過一半投資機構規模在200億元或以上，調研的內資企業以保險公司為主，調研的外資企業則有近85%為房地產基金公司。

調研結果顯示，70%的投資人對北上廣深及周邊城市群產業園物業表現出極大興趣。同時結果顯示，區位價值、政策支持，以及運營能力是決定產業園區投資、產業引導和園區運營是否成功的核心要素。

超七成投資人重點關注一線城市及周邊產業園物業

由于擁有獨特的戰略地位及稀缺的要素市場，同時能為產業園區發展在模式、產品迭代提供良好環境，因此一線或強二線城市的產業園倍受投資者青睞。

首批產業園REITs項目(見下圖)是當前全國領先的產業園區，均位于一線或強二線城市，且這些城市擁有良好產業布局及產業基礎。且項目地理位置優越，毗鄰多個核心項目及主導產業群，能形成良好的產業聚集效應。因此，此類項目具備出租率穩定、租金穩健的特點，能為投資者帶來穩定持續的收益。

同時，資產證券化為產業園區盤活存量資產、實現資本良性退出提供了重要途徑，這也將促進新興產業園區市場快速發展。

產業園的區位價值要大于物業本身的商業運營邏輯。幾乎所有受訪者都表示在投資產業園物業時，會優先考慮項目區位價值，尤其是項目所在區域的產業環境及規模化集聚效應，其次才會考慮項目基礎設施及交通便利性等要素。

對投資者而言，國家重點支持產業所在地區更具區位價值，比如高科技行業聚集的北京中關村、上海張江，生命科學行業聚集的北京亦莊等區域。而區位價值會反映在收入及出租率等關鍵數據上，直接影響投資人決策。

減稅、補貼等直接財政支持對投資人最具吸引力

產業園區發展十分依賴政府支持所形成的外生驅動，包括土地利用、財政補貼、招商體系、服務平臺等多維度形成的政策體系，均有助于園區快速成熟。

調研結果顯示，產業園區發展最受投資人關注的是政府直接對企業進行減稅或提供補貼等財政支持政策，其次是政府在產業引導措施的落實，引導、參與合作投資等方面。

財政支持有利于形成寬松的投資環境，吸引企業與資金流入。全國各地的財政支持主要包括稅收優惠、房租補貼、入駐獎勵、無償撥款以及貼息貸款等。同時，也有部分城市安排專項資金給予支持。例如，在北京部分科技園區，高新技術企業可享受政府技術創新資金、風險投資公司和擔保資金支持。

產業園運營能力至關重要

在同級別區位及相似政策環境下，運營能力決定著產業園區的成敗。建立合理的產業園區運營、盈利模式可從微觀層面提升園區項目的資產表現。

作為北京發展最好的產業園區之一，上地區域擁有強產業基礎和政策優勢，超過70%的項目空置率長期低于5%，但至今仍有5個項目空置率超過20%。這表明即便產業發展好、政策扶持力度大，不同產業園區也會因運營產生發展差異。

在本次調研中，有41%的受訪人表示產業園區的物業運營能力是投資人考量的重點因素之一，且投資者傾向于直接參與投資運營模式、土地運營模式。此外，投資人對產業和服務運營的關注度也在逐漸走高。

產業園區的運營能力一方面體現在項目初期定位時，就能結合當地產業布局和自身條件，設置一個或多個細分產業定位，規劃出主要租戶結構，最終形成區域化產業聚集效應。

另一方面，產業園區運營能力還體現在后期以產業為圓心持續提供的增值服務。例如，生命科學產業園區可以為醫療企業協調溝通藥物認證、提供中試平臺、共享實驗室及設備等服務。

隨著更多產業“玩家”入駐，園區的長期運營能力成為關鍵。園區只有深諳產業痛點難點，以此搭建自身服務體系，針對性地滿足入駐企業需求，才能塑造出自身核心競爭力。