最近，全國多地出臺樓市松綁政策。23日，哈爾濱取消了實施近4年的區域性“限售”政策；青島近期也調整了遠郊區限售政策。新一線城市鄭州因3月初發布的《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》更是成為今年全國首個在限購限貸方面全面放松的城市。

在這輪樓市政策“松綁”動作中，有機構統計顯示，截至3月8日，今年已有55個城市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產調控政策，這對于房地產開發信貸、房地產購房信貸等長期信貸業務無疑是利好因素，由此也會對房地產投資和銷售具有正面影響。如果考慮去年11月以來，針對房地產市場的一系列政策放松，很多人對房地產市場預期變得樂觀，相關房地產板塊股票價格有了明顯上漲，認為房地產市場將迎來轉機甚至反彈。不過，在安邦智庫（ANBOUND）看來，房地產市場的前景并不樂觀，目前政策調整是“托市”，避免房地產市場的持續下滑影響經濟穩定，在長期趨勢發生變化、既有的房地產市場繼續出清的情況下，相關的政策放松并不具有真正的“彈性”。

從LPR調整方面來看，去年12月以來1年期LPR已經連續兩次調整，累計下降0.15個百分點；而5年期LPR僅調整一次，幅度為0.05個百分點。特別是其調整幅度也低于央行政策利率MLF的下調幅度（0.1個百分點）。這種差異化調整反映了央行仍然對于長期市場利率調整有所擔憂，降低市場利率主要針對的是短期流動性需求，對于房地產市場的長期融資需求在政策上仍有所保留。這種微妙的態度表明， 一方面 央行并不希望房地產市場出現快速下滑的失速局面帶來風險擴散，同時也不希望其過快“反彈”，繼續吹大泡沫。從這個角度來看，“房住不炒”的政策大基調仍未改變。

另一方面，雖然從政策上來看，對于房地產市場并購活動予以鼓勵，甚至提出相關融資活動不受“三條紅線”的限制，但這仍是市場自身的整合和市場格局的重組，并非意味著整個市場的擴張。在這種情況下，一些出現風險的企業仍不得不出清自身的項目和資產。根據廣東方面的消息，1個多月以來，陷入債務危機的恒大在全國范圍內項目頻繁易手。如江蘇徐州、山東煙臺、云南昆明、湖南邵陽、廣東佛山等地均有在建或在管項目出售，接盤方多為央企和地方國企，其中不乏總投資過千億的文旅綜合體。就此看來，房地產市場仍處于整合出清的過程中，在這個過程結束之前，很難說房地產市場會觸及“底部”。

需要提醒的是，新年以來，房地產信貸政策有所放松，與新一年銀行信貸額度投放有關。在相關“三條紅線”和信貸額度約束仍然存在的情況下，房地產市場仍會面臨階段性的需求變化。因而，對于房地產市場而言，真正的考驗還是在下半年或者第四季度，在銀行額度用盡之后，房地產企業仍需要靠自身流動性實現平穩“跨周期”，否則的話，流動性風險仍會階段性的爆發。另一個隱患是美聯儲政策收緊帶來外部貨幣環境改變，可能會帶來國內市場利率的重新回升。不僅國內金融市場會受到波及，房地產市場同樣面臨威脅。這也意味著房地產市場今年仍需要去杠桿收縮，而不是加杠桿擴張。

就房地產市場的長期政策而言，近期住建部再次強調加強房地產市場調控。提出毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制，堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險，持續整治規范房地產市場秩序。央行官員也表示，在各方共同努力下，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。人民銀行將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

由此可見，房地產市場政策近期雖然有時放松，但長期而言仍是以“穩”為主。在房地產發展基礎的人口問題和城鎮化發展發生改變的情況下，房地產市場的長期趨勢也將從快速膨脹轉化而穩定發展。因此，政策上對于房地產市場實際上從短期壓制轉變為長期約束，短期會繼續推動市場整合以實現穩定，長期會繼續剝離房地產的金融投資屬性，加大公共產品供給，以謀求建立“新發展模式”，實現房地產領域的良性循環。

LPR的差異化下調，雖然對房地產市場穩定具有積極作用，但并非意味著房地產整體約束政策的改變。房地產市場仍面臨政策和市場的壓力，難以恢復快速發展的“彈性”。